对房地产进入存量时代的一点看法

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一直在研究买房的事，看了不少材料。越看越觉得这个市场的底层结构已经变了，而且变的速度比我之前想的要快。整个交易的重心正在转移。

1. 新房主导的时代已经过去，存量房的权重越来越高。 二手房在整个交易体系中的分量持续上升，已经不能再只盯着新房销售来判断市场冷暖了。2025年1至10月二手房交易网签面积同比增长4.7%，在交易总量中的占比达到44.8%。接近一半的成交发生在二手市场，而且这个比例还在继续往上走。

2. 不仅要看销量也要看开工。 开发端的疲弱程度比交易端更明显。2025年房屋新开工面积同比回落超过两成，而新建商品房销售面积同比回落不到一成。到了2026年初，新开工依然延续两成以上的降幅，销售面积回落一成多。开工端的收缩幅度始终大于销售端，这个剪刀差一直没有真正收敛。

3. 判断地产链的指标，开工和拿地往往比销售更领先。 销售端还能靠促销和阶段性利好。但开工持续大幅回落，说明整体仍然偏谨慎，能不开发就不开发，距离重新扩张很远，新房供给有限。

4. 城市之间和产品之间的分化已经很明显了。 根据 70 城数据，2026年2月整体仍然是价格环比降幅收窄、同比继续调整。但一线城市已经明显强于大盘，北京和上海新房环比分别涨了0.2%，二手房环比分别涨了0.3%和0.2%。现在的市场早就不是齐涨齐跌，而是不同城市、不同板块、不同产品在分化。

5. 今年金三确实有量，但更多是核心城市在修复，不是全面回暖。 机构口径下，3月重点100城新房成交面积环比增长128%。同时百城二手房均价环比还在微跌，新房均价也只是微涨0.05%，而这点涨幅主要还是部分高端改善项目入市带起来的。

6. 老旧房源和核心区优质房源，本质上已经是两个市场。至少从3月的表现来看，上海二手房成交约3.1万套，北京二手住宅网签接近2万套，核心城市好地段的改善型产品明显更强。机构也提到，3月新房价格的上行本身就带有高端项目集中入市导致的结构性抬升。

7. 整体仍然处在筑底过程中。 同一时期，公开数据显示2026年初新建商品房销售面积和销售额仍在两位数回落，新开工的降幅更大。更准确的说法应该是整体仍然处在筑底过程中，只是核心城市核心板块率先走出了一步。把局部的暖意直接理解成全面回暖，判断上很容易跑偏。

8. 不能拿全国总量的逻辑去看头部房企。 头部房企的资金和资源正在越来越集中地投向核心城市。某头部央企2025年业绩交流中明确表示当年投资全部落在核心 30 城，接近九成集中在核心 10 城，一线城市占比超过六成。到了2026年思路依然没变，还是只买最确定的城市和地块。

9. 核心城市核心地段的优质新房依旧稀缺，已经可以进入我的可买区间。打算在下半年购入。

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