香港买楼记（下）
本文来自微信公众号：唐僧的碎碎念，作者：唐二僧，题图来自：AI生成
本来想在一篇里面写完的，后来发现想说的太多了，实在一篇写不完，索性直接再开一篇《社会主义巨婴香港买房记（下）》，把要讲的话要吐的槽都一并说完。
在之前的文章里面唐僧吐槽过香港的金融机构的低效，也吐槽过律师的高费率，医疗这块因为还没在香港看过病还没有直观的感受过。三座大山的确是香港社会所面临的普遍问题，但是香港有两类机构的确在各自领域是非常优秀值得学习的。
一是香港的地产开发商在产品设计上的优秀，最大的优势是对空间的理解和极致利用以及对细节的掌控；二就是香港地铁。
先讲香港地产商，香港人叫发展商。
香港的房屋销售是按照实用面积来的，单位是“呎”也就是平方英尺，一呎大概约等于内地的0.0929平方米，你跟内地换简单算的话除11基本就差不多。由于香港地价贵，且拆迁费用高（很多老港片里面地产商拆迁都要找黑社会，因为一栋楼里面经常只要有一户钉子户整栋楼就别想拆了），所以对于开发商而言有的时候也不得不囤地。
直接后续影响就是港系地产商的负债都很低（只有内地这种政府给你拆成净地直接可以开发的才敢借钱，香港这种从拆迁开始起就要自己干的你敢借钱那基本上就是找死，楼里只要有一户不同意拆迁拖你20年，你给剩下99户支付出去的拆迁款利息就得让成本高到天上去），之前听说香港置地的资产负债率就只有2X%，其中相当一部分还是合同负债，那这种级别的有息负债率在对抗下行周期的时候还是非常有效的。
所以这几年你看内地地产商爆了一溜够，但是香港地产商整体经营都还是比较稳健的。
在长开发周期、高楼价的背景下香港地产商对空间的利用都是极致的。而且相较于奇高的房价，建筑安装和装修成本再贵跟房价相比那都是个零头，你但凡能够在哪里偷出来一平方米的面积整个房子的家电费用基本上就都有了。所以这就形成了香港地产商的特点：空间极致利用，以及在软硬装修上的肯下血本，动辄全屋美诺或者西门子（要我说真是浪费钱，你全屋换成美的海尔剩下的钱退给我好了）。
说实话唐僧住惯了内地大平层以后，第一次去看香港的“鸽子笼”是非常不适应的，看XHS商香港中介的售楼广告更是一头雾水：“梗厨”（有窗户且通煤气的厨房）居然是个卖点？卧室可以“三面下床”居然也是个卖点？千呎（92.9平方米使用面积）居然就是豪宅？80平方米的房子居然可以做出来4个卧室？这种房子住久了不得抑郁症才怪……
所以你看大开发商的新楼盘，基本上一眼就能看出来设计师在空间设计和利用上是用过心的，你从进屋开始起就能够感觉到基本上没有一个平方是浪费的，很少看到在内地的那种拐角、不规则户型等空间浪费的设计，但是也很少能见到“南北通透，明厨明卫”就是了。内地那些动不动就做出来奇葩户型不规则转角的每个都可以去好好反思一下，你们做的那叫个什么玩意儿啊！
不过理解了这些你再看李嘉诚说决定房地产价值的“地段、地段还是地段”论，就又加了一层别样额意味：除了地段，似乎也没什么别的好讲的了。
总不能让李嘉诚出来卖房子也讲我这个房子可以明厨明卫南北通透卧室可以三面下床吧。。。。。
另外一个优秀的是香港地铁，这个是真的无可辩驳的优秀和方便：从绝大多数站点的站内换乘设计，到标识设计、运营效率、准点率、发车密度等，以及每个地铁站内始终保持洁净的卫生间，都比我坐过的境内地铁要优秀太多，不管是北京、上海甚至和香港一河之隔的深圳，相比港铁都不够能打，更不用说北京这种地方还有著名的“东直门、西直门”这种二傻子才能搞出来的站内跑一公里的超级远的换乘。
在北京工作的那几年每次都想问：“这几个站点的地铁设计师，你们真的坐地铁么？”就应该把设计师绑在东直门或者西直门的某个办公楼顶让他每天看看自己设计的什么SB玩意儿。
香港地铁不但站点设置密集，而且很多时候站内换乘效率极高，经常都是这辆车下来以后不用爬坡上坎直接月台对面直接上另外一条线就可以了。我记得有一次为此采访上海地铁的某设计人员为什么不用这种换乘方式的时候该人员大言不惭：这样你万一做错车要坐回去的时候不用跑很远，直接对面上车坐回去就行。
要我说这种回答就是侮辱人的智商：每天是需要正常换乘的人多？还是坐错车需要坐回去的人多？
此外，香港地铁基本每一站都有“地铁上盖”的商业，而且这些商业往往招租运营的不错，虽然香港地铁费用比较高（从靠近深圳的福田口岸坐东铁线一路到金钟差不多要50港币），但是不可否认的是充分利用了地铁大人流的商业运营，是使得港铁每年还能盈利几百亿的重要因素，至少财政上面不用为了地铁这种民生设施再往里面贴钱…..
也跟朋友讨论过既然这么赚钱为什么不把地铁票价再压一点，朋友回答的原因很意味深长：国际化都市那么低地铁费用相当一部分都补贴外国人了，地铁自己赚钱少要点补贴，省下来的钱给本港居民不好么？
你要这么说的话……的确还真是让人无法辩驳，毕竟香港政府还真是给本港居民发钱的。
优点说完了继续讲社会主义巨婴在香港买房的不便之处和记录下来的一些细节：
首先，继续还是吐槽动不动就要找律师，以及律师费用的高昂之处。你想想看买楼这种已经被无数人跑过的标准化业务，哪里有坑什么坑不早就都被趟得清清楚楚明明白白的了？这在内地肯定是政府给一套标准合同，没什么问题大家就都签这套标准合同就好了，需要约定的细节留个附件部分双方稍微加一下就好，犯不上这种标准流程还要买方一个律师卖方一个律师吧…..房产证这种也是，政府明明可以掌握信息出个官方文件减少纠纷的，一定要“买卖双方自理”，时间长了搞出来一大堆屎山代码：我为什么要知道十八手以前的楼是谁卖给谁的？律师还要折腾这个不是完全提供无效工作量么？
五六十岁的大叔阿姨在那里辛辛苦苦的搞合同，唐僧在边上还得帮他们看着提出来要改哪里……真不知道这个费用是该谁付给谁。
你可想而知英美的GDP里面这种法律费用高完全不能算成“发达或先进”的代表，所有鼓吹唯GDP论的经济学家都应该拉去折腾几遍这种非标法律流程看看，让他们感受一下这到底是效率，还是“社会成本”。
其次，各种公共设施少到离谱、贵到离谱。香港的酒店随便彩打一张材料要8块钱，还要等5分钟……幸亏基本上所有材料朋友都提前打印好吭哧吭哧背过去了。这要是在内地的政务服务中心基本上已经都是缺啥材料要么电子档、要么现场打印了。
第三，买房的时候不要觉得自己是优才或者高才就只留香港身份证号，记得把你的大陆身份证号也加上。到时候万一永居没有批下来，你想想这种人全靠私人协议证明产权的，到时候你怎么说明这套房子的产权是你的？到时候随便找一次律师，又是几万港币。也不要想着留大陆护照号，大陆护照号码是会变的，每次换护照都会换。虽然最后备注页上会注明你这是根据哪个号码换发的，但是只会备注最近三次的，你要祈祷你不会丢护照以及换发次数不超过三次，最简单的办法就是直接把大陆身份证号一起留着，这个号码可是终身永远固定不会变的（有特殊需求不便留的请自己斟酌）。
第四，关于贷款。目前香港的贷款利率是真低，而租金价格确保持的不错。基本上接受“CD契”的汇丰、恒生、中银、东亚四家银行都能给出接近3%的优惠利率（虽然唐僧吐槽过无数遍汇丰对它的存款和理财客户收费真心是贵，但是从贷款来看目前看是汇丰最优，当然这也能理解贷款客户的低成本应该都是从存款客户那里坑来的……），如果你选择定息计划的话前五年利率是2.73%，5年以后是P-1.75%按照当前P=5%的话基本上就是3.25%，如果美联储降息的话还会跟着降一点。当下香港地段还不错的房子，如果户型本身也不大总价不高的话，基本租金回报率也在3%一线，所以扣掉5-8%给港府的“差饷”和扣掉成本以后租金收入15%的租金收入税和不可避免的房屋空置期以外，基本上你交完首付以后后续房屋租金是可以COVER掉你的贷款成本的，相当于银行可以给你加免费的杠杆了。如果后面有降息预期或者租金不降的预期的话，这应该就算一个不错的投资标的。
可能也就是因为这一点最近香港地产触底反弹，的确租金收益率大于等于贷款利率是针对投资客而言一个非常重要的指标。这几个月上海的刚需盘租金收益率接近3%应该也是这种类型的盘房价止跌，成交开始活跃回升的重要因素。
第五，香港似乎今年新盘放量不小，原来的启德跑道区附近新楼供应非常充足。那个地段虽然楼新，但是公共交通不方便，且供应量实在是太大了……如果可以选的话还是往港岛或者九龙城区再靠一靠吧。
写在最后的话：
年轻人喜欢变化，变化本质上是跳出老登们给制定的规则。香港为什么很多年轻人“了无生气”，就是因为这些“协会”“规则”“玻璃天花板”太多了，年轻人未免会干什么都碰上一头包，到处都是玻璃墙，到处都是天花板。他们不像唐僧这种社会主义巨婴见过了便捷的基础设施和便利的公共服务，他想象不到只会觉得不对，他又改变不了所以只能躺下。
香港是迎来了历史性的机遇，但是无论是高才还是优才带来的年轻人和优秀人才，本质上还只是一次和内地“高税率”之间的“制度套利”，而非真正的优秀。如果只是躺在这点上去吃地产红利、金融红利的话，香港的这点相对优势将来迟早还是要怎么上去，怎么回去的。
本文来自微信公众号：唐僧的碎碎念，作者：唐二僧
#香港买楼记下
