地产股：主线已变，新周期重启

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4月以来，港股地产股持续上涨，短短一个多月，上涨比较少的如龙湖集团涨了21%，而涨幅多的中国金茂涨幅近50%，地产股龙头华润置地更是一举突破长达6年的盘整直接创出历史新高。这意味什么？

自2018年1月见顶以来，地产股也有过多次上涨甚至脉冲行情，但都是昙花一现，这一次和以往有什么不同？

直接先给结论吧：我认为，华润置地创出历史新高信号意义极其明显，地产股很可能正在迎来基本面和人民升值双重推动的长周期行情。

历史上，楼市、地产股与人民币汇率高度相关

回顾历史周期，人民币升值与房地产市场的正相关关系较为清晰。人民币汇率走强，直接提升人民币资产的全球吸引力，跨境资金持续流入，房地产作为核心人民币资产，始终是资金配置的重要方向。

一方面，房产凭借稀缺性与保值属性，受益于本币升值带来的资产重估；另一方面，行业景气度随需求释放走高，房企销售、盈利同步改善，地产股也顺势走出上涨行情。汇率、房价、地产股三者同向共振，是过去房地产市场核心的叙事逻辑。

但这一年多来，人民币持续升值，但无论是商品房市场的房价走势，还是资本市场的地产股表现，都未能跟随汇率同步上行。究其原因，是因为整个行业的注意力，还是被持续数年的风险防控所占据，房地产市场始终处于深度调整、尚未明确企稳的状态，市场关注点明显偏离了汇率驱动的传统逻辑。

汇率驱动失效的背后，是行业风险主导市场

行业基本面的持续承压，是背离历史规律的核心原因。此前数年房地产行业深度调整，房企债务风险持续暴露，市场始终聚焦于房企是否会出现巨额亏损、是否会爆发债务爆雷，企业生存问题成为笼罩行业的最大阴霾。

头部房企的业绩表现，直观印证了行业的艰难处境：万科 2025 年归母净利润亏损超 880 亿元，2026 年一季度依旧未能扭亏；金地集团 2025 年大幅亏损，2026 年一季度延续亏损态势；即便经营相对稳健的招商蛇口、保利发展、龙湖集团，2025 年也仅实现微幅盈利，开发业务依旧承受着市场调整的巨大压力。这里插个题外话，招商、保利、龙湖3家公司2025年报表净利润都是10个亿加个零头，还挺有意思的。可能，10个亿是头部房企的脸面下限？

在行业整体亏损、风险未完全出清的环境下，即便人民币持续升值，也难以扭转市场对行业的极端悲观预期，房产与地产股自然难以复刻以往的升值行情。

与此同时，本轮市场的底层发展背景，也与历史周期存在明显差异。过去房地产的黄金发展期，依托于快速推进的城市化进程，海量人口涌入城市，住房刚需与改善需求持续释放，为行业提供了强劲的增长动力，也让汇率升值的驱动效应充分放大。

而当下我国城市化率已步入高位，房地产行业从增量扩张全面转向存量调整，住房需求呈现明显的结构性分化，行业增长的底层逻辑已然生变，单纯的汇率升值，难以撬动整个房地产市场的整体上行。

而近来随着房地产市场企稳信号的日益强烈，地产股走势与人民币升值再度呈现同向共振迹象，也让我意识到，当下房地产市场的主线叙事，或正悄然发生转变。

多地量价同步回暖，市场企稳信号逐步确立

进入 2026 年，房地产市场的风向迎来积极变化，持续多年的调整出现企稳迹象，行业主线叙事或正随之悄然切换。房地产市场向来遵循量在价先的规律，当前核心一线城市二手房成交率先呈现回暖态势，数据端的变化尤为明显。

从成交量来看，上海二手房热度持续攀升，2026 年 3 月成交 30458 套，4 月进一步增至 28742 套，同比上涨约 22.3%，创下近十年 4 月份单月成交套数新高；“金三银四” 两个月累计成交约 5.92 万套，为近五年新高。

北京二手房同步回暖，4 月网签量达 17893 套，同比增长 14.9%，创下近五年同期峰值；3 月以来，二手房成交量连续多周保持高位，市场活跃度显著提升。

这并非个别城市的点状回暖，重点城市数据已形成趋势性佐证：2026 年 1-4 月，重点 20 城二手房累计成交面积同比增长 8%，连续 5 个月同比上行，创近七年同期新高。

4 月，一线城市新房成交面积同比由跌转涨，二线城市降幅持续收窄，市场回暖正从核心城市向强二线扩散。杭州、成都等强二线城市二手房成交也同步放量，热度抬升十分明显。

价格端也同步释放积极信号，结束了长期的下行趋势。国家统计局数据显示，2026 年 2 月、3 月上海二手住宅价格环比分别上涨 0.2% 和 0.4%，实现 2025 年以来首次连续上涨且涨幅扩大。

北京二手住宅价格自 2026 年 2 月起环比止跌回升，温和上行态势明确。70 城房价数据同步印证，一线二手房价格已率先企稳回升。

新房市场同样呈现韧性，2025 年上海新房成交稳步上涨，保持较强韧性；北京新房仅小幅波动，跌幅持续收窄，2026 年 4 月北京新房网签量环比大幅增长，也超过上年同期水平。

核心一二线城市率先走出调整低谷，房地产市场整体企稳的态势逐步清晰。

需要说明的是，本轮房地产市场即便全面企稳，也难以再现过往的普涨行情。

当前我国人口总量已进入下行阶段，城市化进程逐步放缓，人口持续向核心城市集聚，三四线及以下城市人口流出的大趋势不可逆，行业分化大概率会进一步加剧，再也难现过去全面开花、普涨普升的市场格局。

基本面的机会，将高度聚焦于一二线核心城市和其他人口流入城市，以及这些城市核心地段的优质房产。这类资产具备不可替代的稀缺性，既是自住需求的首选，也是人民币升值背景下，投资者配置核心人民币资产的关键标的。

非核心城市、非优质地段的普通房产，即便市场整体企稳，也很难获得基本面修复与汇率升值的双重红利。

主线逻辑悄然切换：从防风险到双轮驱动

随着市场逐步企稳，市场的关注点或正发生微妙转移：从过去紧盯房企亏损、债务爆雷等风险问题，逐渐转向行业基本面修复、企业盈利改善以及核心资产价值重估。

而此时，人民币进一步升值的趋势愈发明确，两大核心驱动力逐步就位，房地产市场全新的叙事逻辑或正在形成。

展望后续，市场企稳 + 人民币升值或成为房地产板块的潜在双核心驱动，不同类型标的有望呈现差异化的表现逻辑：

一方面，聚焦一二线核心城市布局、历史债务包袱轻、经营稳健的房企，将直接受益于房地产市场企稳。随着核心城市销售回暖、项目去化加快，这类房企盈利端有望逐步修复，业绩弹性有望释放。

另一方面，以华润置地、龙湖集团为代表，持有核心地段商业地产、优质运营型物业的房企，将更直接受益于人民币升值。核心商圈的商场、写字楼等硬资产，属于稀缺人民币核心资产，在本币升值过程中，资产重估价值有望持续提升，叠加稳定的运营现金流，具备长期配置价值。

需注意的是，当前市场企稳基础仍需巩固，行业风险尚未完全出清，新的叙事逻辑尚未形成全面共识。

但市场永远走在前面。本轮地产股上涨和过去几年来最大的一个不同是，华润置地结束6年多盘整，创出历史新高了。很多投资者觉得，一只股票而已，能说明什么呢？可在我看来，这个信号意义再怎么重视也不为过。

要知道，虽然我一直看好并首推华润置地最好的选择，没有之一，但从雪球上的数据来看，华润置地是关注者最低的头部地产股，原因也很简单：投资者认为它太贵了，没什么投资价值。但偏偏就是这家“最贵”的地产股，在其他地产股还在底部区间挣扎时，却遥遥领先创出新高。

这背后的逻辑也并不复杂：既深耕一二线核心城市开发业务，同时手握大量城市核心地段优质商业物业，刚好同时契合市场企稳修复与人民币资产重估两条主线。

短期只是涟漪，长周期趋势已经开启

最近不少朋友看到地产股上涨，尤其是中国金茂、绿城中国、龙湖集团等标的，短短数日涨幅显著，便纷纷询问房地产是否还能买入。同样的，很少有人问华润置地、中国海外发展能不能买的。因为他们已有答案。

我想说的是，当下房地产的改变，不是短期情绪波动，而是长周期的趋势性机会。相比于未来行业格局优化、核心资产价值重估的巨大空间，当前这一段涨幅，仅仅是行情的起点。

随着行业逐步回归良性发展轨道，人民币升值的驱动效应也有望重新显现。

主线已变，周期重启。

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$华润置地(01109)$ $保利置业集团(00119)$ $中国金茂(00817)$

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