上海，卖爆了？
本文来自微信公众号： 秦朔朋友圈 ，作者：锂铍硼，原文标题：《上海，卖爆了？！》
3月，小阳春的数据格外炸裂。
按理说，从2023年下半年大救市到现在，2024年、2025年、2026年连续3年都是小阳春，见怪不怪了，为什么今年大家反映这么强烈呢？
几个原因吧：
1.年年都是小阳春，但今年数据太好了。
2.2026年是底？成交量大涨、价格到底，越来越多的人相信楼市到底了。
3.连续3年都在“跌”，大家太需要一场“涨”的胜利了。
4.知名专家喊麦：房价大涨的时刻就要来了！
面对爆火，我们应该如何面对，是保持定力还是带资冲锋？背后的选择，既是对普通人资产负债表的考验，也是对经济韧性能否持续的试探。
下一步如何走，很重要。
上海的表现确实炸裂！
3月，二手房成交达到了惊人的31215套。
图1：
图2：
图3：
3张图，解释一切。
1.上海二手房荣枯线大致是2.3万套，3月突破3万套，达到了惊人3.1万套，仅次于2021年1月、3月（都超过了4万套），量大，且增速惊人，创下了2021年3月以来的单月最高成交纪录。
2.在3月的单日数据中，31天有26天都超过了800套，仅有5天在600套左右，还有13天破千套，有7天超过了1300套，单日最高冲上1585套。
3.今年前3个月的数据中，1月很稳定，5500套左右，2月是春节，常规淡季，到了3月成交量不断上升，除了第一周不到6000套，剩余3周全部7000套以上。
4.与此同时，上海二手房挂牌量减少1/4，供应减少、成交增加，供需逐渐平衡。
除了上海，整个一线、准一线的二手房成交量，都爆了。
上海3.1万套，是2021年以来的最高。北京2万套，2023年以来的最高。杭州1万套，历史新高。深圳1万套，远远超过了6000套的市场荣枯线。广州1.1万套，历史新高。
数据炸裂，对吧？
单看数据，好像能梳理出一条完整的逻辑线：成交量大涨→买家有信心→低价清空→价格上涨→倒逼成交量再次上涨→量价齐涨。沿着逻辑线走下去，2026年就是价格的底，更是楼市的底，轻舟已过万重山啊！
完全错误！
成交量≠市场。
有两个非常关键的因素，被很多人忽略了。
1.价格。
从2023年到2026年，大部分城市的跌幅在四成左右，好城市好片区好房子的跌幅小一点，其他地方的至少腰斩。这是非常恐怖的数据，之前我评估过，中国房产的价值账面损失至少120万亿，这是很可怕的。
今年的成交量之所以不错，不是大家有信心，而是价格到位了。之前单价6万、总价300万，傻子才买，现在单价3万、总价150万，首付砍半、月供砍半，契税、增值税、中介费都少了好几万，还能买到更好、更新的房子，真香啊。
换句话说，成交量大涨=以价换量。
房地产市场真正爆火，量价齐涨，缺一不可。目前仅有成交量大涨，一是价格腰斩，二是基数太低，如今数据爆火，更多是修复，一定要理性看待。
2.成交结构。
这一点被更多的人忽视。
我们来看杭州2月、3月有关面积/总价的成交数据——
以上2个图表已经非常清楚，再结合上海的成交结构，可以得出以下结论：
1.刚需是主力。在上海，总价230万及以下占比超过六成，310万及以下占比超过75%，反映在成交面积上也得到了印证，小户型、老破小是成交主力。在杭州，200万以下占比逐渐接近六成，一年增长了将近2个百分点。说明所谓的成交量都是纯刚需在托底，占比高，增速快。
2.改善还在观望。在上海尤为明显，800万以上占比仅有4%多，杭州500万以上占比高一点，接近9%，但是也不算太高，综合来看，有钱人还在观望，不敢轻易出手。
3.在杭州成交前20名的小区中，前10名基本上都是单价2万左右的刚需小区，第一名则是一直霸榜的越秀星汇城，就在临安的青山湖科技城。这个小区最高两万五以上，凭借着新城概念+挨着未来科技城+一半价格，大量的炒房客和年轻人冲了进来，现在呢？一地鸡毛，成交价从2万多一路腰斩，去年还在1.2万，今年已经跌破8000。
为什么说价格极为重要？
因为它是楼市最核心的数据，另外，它涉及居民资产负债表。它的底层逻辑则是——预期。
老百姓才不关心所谓的成交量有多少，他们最关心的就是自己的房子涨了没，要是自己的房子从300万涨到500万，就算成交为0也很开心，要是自己的房子从300万跌到150万，就算小区一年成交100套，心里也会骂娘。
还用上海举例吧，更直观一点。
之前每次去上海调研，我都会到2个片区重点调研，一个是浦东新区的唐镇，紧邻核心张江，一个是青浦的徐泾，紧邻大虹桥，都是上海最热门的片区之一。
比如唐镇，片区不错，就挨着张江，2021年前后上海市场非常热，主城到处都在打新，倒挂、抢房满天飞，甚至很多都抢不到。我去调研的时候，浦东很多楼盘直接关门，因为卖得太好了，根本没有平销期，一开盘就抢完了。
这两个片区各自有2个小区很典型，一个是唐镇板块的浦发檀府（也叫罗兰翡丽），一个是徐泾板块的万科天空之城三四期，限价都在6万多，倒挂2万，片区也非常优质。
再看一下现在的成交价，浦发檀府，2022年最高8.5～9万，去年7万，今年最低不到6万；万科天空之城，2017年才5.5万，2022年8.5万以上，去年6.5万，今年持平，差不多还在6.5万。
也就是说，即使是上海这样的顶级城市，即使是在好片区、热门楼盘、还有倒挂，现在还在微跌。可想而知，其他大部分城市、片区、房子，形势也不会太乐观。
当然了，成交量大涨绝对是好事，这是积极的信号。
1.议价空间小了。
2.信心在不断修复。
3.低价清空，价格逐渐稳定。
4.二手房挂牌8.18万套，历史新低。
回顾上海2016～2025年的二手房成交量，2016年37.55万套，2017年16.94万套，2018年16.48万套，2019年24.26万套，2020年31.79万套，2021年28.10万套，2022年17.63万套，2023年19.91万套，2024年24.11万套，2025年25.41万套。
最近4年，一是成交涨，二是增速稳。
之前我预计上海二手房成交量会稳定在2.3万套左右，这个数字太高了，意义不大，毕竟价格没涨，没想到3月成交量直接攀升到3.1万套。
当然了，3.1万套不会持久，毕竟5～8月是传统淡季，成交量会下滑，不用过度放在心上。
上市银行年报显示，截至2025年末，六大行个人住房贷款规模合计超25万亿元，较上年末减少约7000亿元。
数据可能失真，但资本不会骗人。
毕竟经济最重要的不是钱，而是钱的流动。
成交量大涨背后反映的不只是楼市自身的变化，更是顶层设计、市场体温、老百姓预期形成了一种正向的循环，政策托底、需求释放、预期修复，正在形成完整的循环。
以前都是几万亿的大放水，或者限购、限贷、限售、限价等宏观政策，其实老百姓不太买账，因为在他们看来，这与我无关。
后来高层的思路发生了变化，精准滴灌。
你不是想买房，但是怕多花钱嘛，好呀，中央直接给钱，额度虽然不高，少则几万，多则十几万，但能直接塞到你手里，打到你卡上，贴息、降利率、降税降费、降契税，实打实的给你优惠几万甚至十几万，于是政策力度和老百姓意愿，形成了完美闭环。
1年，2年，3年，想买的人越来越多了。
如此一来，中国楼市的系统性风险在不断降低，不管是对于老百姓资产负债表的修复，还是对于中国经济的信心预期，都是好事。
再加上北上广深杭等城市已经拿到了结果，二手房市场走向稳定，成交量大涨，价格开始止跌，新房量价稳定，后续二线城市、省会城市、都市圈城市会跟进，带动大盘稳定。
还有一点，成交量大涨，价格开始止跌（尚未完全到底），最关键的是租售比上升，很多城市的常规租售比可以稳定在1.5，个别优质甚至能达到4以上，非常不错，以前吃价格上涨，未来会吃租金稳定，逐渐向国际市场靠拢。
但是有关房地产，还是建议大家：
1.2026年不是底，而是磨底。尤其是大部分城市。
2.静下心来，管住手，握紧钱包，落袋为安。
3.劣质资产，抓紧清空。
按照我之前的判断，市场需要3～5年修复，如今已经过去了1～2年，还需要足够的时间，比如房企的现金流，地方政府的财政收入，何时出台房产税，居民资产负债表的不良出清，都需要时间来修复，急不得。
#上海卖爆了
